Guia do aluguel de imóvel

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Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.

Cuidados ao alugar

– Verifique pessoalmente as condições do imóvel
– É realizada uma vistoria atestando o estado de conservação do imóvel por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros. Esse termo poderá ser contestado pelo inquilino em até 10 dias após a assinatura do contrato.
– Constará no contrato: valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento etc.

Atenção
Não é cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador. O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias listadas na tabela abaixo poderá ser exigida.

A tentação para pegar logo as chaves é grande, mas leia o contrato com atenção.

Garantias que podem ser exigidas do inquilino

Fiadores

O fiador é uma pessoa que deve ter imóvel quitado em seu nome e comprovar uma renda mensal compatível para arcar com o aluguel – de, geralmente, três a quatro vezes o valor do aluguel, dependendo da imobiliária – caso o pagador original tenha algum imprevisto.

Seguro Fiança

O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora

Título de Capitalização

No momento da locação, o inquilino escolhe a opção de adquirir um título de capitalização, cujo valor a ser depositado será definido pelo locador e pela imobiliária, e assina um termo de autorização em que o dinheiro será revertido ao proprietário no caso de falta de pagamento do aluguel.

Deveres do proprietário 

Para que o contrato de locação transcorra sem problemas, o locatário deve estar atento aos seguintes deveres do locador- Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito
– Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado
– Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido
– No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc

Deveres do inquilino

 

O locador irá cobrar os seguintes itens do locatário

– Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados
– Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio)
– Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu
– Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário
– No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados

Reajuste, rescisão e retomada do imóvel

Reajuste do aluguel
O reajuste no valor cobrado será anual, conforme o índice acordado em contrato pelo locador e o locatário. O índice mais usado para isso é o IGM-M.

Rescisão do contrato
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

Retomada do imóvel pelo proprietário
Há duas formas de o proprietário reaver seu imóvel. Uma, por denúncia vazia, em que é feito um pedido para que o inqulino saia. A outra opção é via judicial, e geralmente é decorrente de problemas como falta de pagamento e só é feita quando são exauridas as opções de negociação.

Fonte: Procon-SP

Porque você deve comprar um imóvel de qualquer maneira?

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Embora a casa própria seja um dos maiores sonhos do brasileiro, quem se preocupa em planejar bem as finanças frequentemente se questiona se é melhor morar de aluguel ou comprar um imóvel. Cálculos que mostram que o aluguel pode ser a saída financeiramente mais inteligente não faltam, mas talvez o sonho do brasileiro não seja um delírio coletivo. Por sinal, é economicamente bem inteligente, para quem quer ter independência financeira e uma aposentadoria tranquila.

Ainda que morar de aluguel seja a melhor opção para você neste momento, entenda por que você deve se preparar para comprar um imóvel de qualquer maneira em algum momento da sua vida:

1. Você vai sempre precisar de um teto

Parece óbvio, mas a decisão de comprar um imóvel deve levar em consideração não só questões financeiras, como questões práticas da vida. “Fazer contas para saber se é mais vantajoso comprar ou alugar é bom para uma empresa, mas não para uma família. Independentemente do que acontecer, a família vai precisar de um teto todo santo dia”, diz o consultor financeiro Mauro Calil.

O aluguel carrega em si um risco que pode ser alto, principalmente para quem tem filhos em idade escolar. Contratos de aluguel valem por 30 meses, e após este período, o proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, a menos que seja feito um novo contrato. Nesta última possibilidade, o aluguel provavelmente será revisto, em geral com reajuste acima da inflação.

No caso de o proprietário pedir o imóvel de volta, ele pode dar apenas um mês para você e sua família saírem. Ou seja, todos terão que sair da casa com a qual já estão acostumados, e talvez até mudar de estilo de vida, pois nem sempre há imóveis de qualidade perto de onde a sua vida acontece: a escola das crianças ou o trabalho dos pais, entre outras atividades.

Por isso, é possível que você tenha que se contentar com uma moradia mais cara ou de má qualidade. Fora a dor de cabeça do processo e os gastos que envolvem a mudança, como a possível compra de novos móveis, reconhecimentos de firma, e retirada de matrícula atualizada do imóvel do fiador, se for o caso.

De posse de um imóvel quitado, essa preocupação deixa de existir, e as mudanças normalmente poderão ser mais planejadas, pois envolvem a venda e a compra de um novo bem. Ainda que o imóvel seja financiado, as parcelas podem diminuir com o tempo, ficando, portanto, mais leves para o bolso.

2.  Morar de aluguel não necessariamente significa independência

Morar de aluguel significa ter mobilidade. Se você ainda é jovem, em início de carreira e pode ter que mudar de emprego ou de cidade algumas vezes, provavelmente o aluguel será a melhor saída para você por enquanto. O imóvel próprio pode deixá-lo preso a um local, pois o trabalho e os custos envolvidos num processo de compra e venda são pesados

Mas para quem já está estabelecido pessoal e profissionalmente e pretende ficar bastante tempo em um mesmo lugar, a compra muito pode ser a melhor saída. Isso porque a posse da própria moradia é uma peça fundamental da verdadeira independência financeira.

Alugar significa depender dos outros: do corretor, da administradora de bens, do proprietário e do fiador. Em cidades onde o mercado de locação é muito aquecido, com muitos inquilinos dispostos a matar e a morrer por uma moradia decente, pode ser bem difícil encontrar atendimento e atenção de qualidade nas imobiliárias.

Proprietários também podem ser cheios de problemas. “Quando estava vendo imóvel para alugar para minha família, encontrei um apartamento perto da escola dos meus filhos que pertencia a quatro irmãos. Imagina ter que negociar com quatro irmãos: sempre haverá um que não estará satisfeito”, observa Mauro Calil.

Fora que o locador pode se envolver em encrencas, como sofrer um processo judicial que ameace seus bens, repassar o valor do aluguel para terceiros de maneira inapropriada ou mesmo estar tentando alugar um imóvel que não é de fato seu, mas de alguém da sua família, o que não tem validade.

Caso o locatário não cheque direitinho todas essas questões, pode acabar entrando pelo cano, nem que seja na hora de declarar o imposto de renda. Ele pode pedir para ver a matrícula do imóvel que vai alugar e outros documentos comprobatórios, como eventuais procurações.

Mas por ser a parte mais fraca, o locatário fica com seu poder de negociação bastante reduzido. Caso o proprietário se recuse a colaborar, o candidato a inquilino vai acabar perdendo o imóvel, ou será pressionado a aceitar as condições que lhe foram dadas, porque “há outros interessados na fila”.

Especialistas em finanças recomendam que o jovem comece a poupar para a compra da casa própria assim que começar a trabalhar, ainda que por ora a transação não seja possível ou vantajosa financeiramente.

“Pode ser simplesmente para dar uma entrada, ou mesmo para pagá-lo à vista, desde que ele separe aquela quantia todo mês e diga ‘isso aqui é a minha casa’”, diz Mauro Calil. “O tempo é o senhor das finanças, e quanto mais tempo você tiver para poupar para a casa própria, menor será o seu esforço”, completa.

Calil acrescenta ainda que, depois de adquirir o imóvel, não é preciso ter pressa para mobiliar. “Comprar as coisas aos poucos é gostoso. Você vê a vida evoluir”, diz.

 3. Você poderá ter algo efetivamente seu, de qualidade e com a sua cara

Por mais que um imóvel não quitado ainda não seja efetivamente seu, ele será mais seu do que um imóvel alugado jamais será. Enquanto paga as prestações você já pode reformá-lo ou decorá-lo a seu bel-prazer, além de consertar qualquer problema tão logo ele apareça. Não haverá a burocracia de se pedir a autorização de um proprietário – que pode, ainda por cima, ser irredutível nas exigências.

Além disso, os imóveis disponíveis para alugar, principalmente aqueles bem localizados nos grandes centros, costumam ser de má qualidade, tamanha a disposição dos inquilinos de morar “perto de tudo”, ainda que o imóvel não esteja nas melhores condições.

Outro problema são os imóveis que os proprietários querem alugar já mobiliados. Para quem tem mobília, só resta ser desapegado e se desfazer dela, ou desistir do apartamento, mesmo que ele pareça perfeito.

“É na casa própria que a pessoa tem a sensação de construir um lar. É onde ela vê a recompensa pelo esforço do seu trabalho”, diz Luiz Krempel, CFP, planejador financeiro certificado pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

  4. Você terá que fazer “poupança forçada”

Esse motivo vale especialmente para quem tem dificuldade de poupar. A casa própria é um bom motivo para poupar – principalmente para quem já é inquilino e quer se livrar do aluguel o mais rápido possível. Mais do que isso: mesmo um financiamento pode ser encarado como uma “poupança forçada”, uma vez que obriga o mutuário a construir uma parcela significativa do patrimônio.

“Quem não tem o hábito de poupar, acaba conseguindo construir um patrimônio com o financiamento imobiliário. Além disso, não é muito fácil ou rápido vender um imóvel, o que é seguro para pessoas que não têm muito controle financeiro”, observa Krempel.

  5. Você terá alguma estabilidade para momentos de dificuldades financeiras e para a aposentadoria, além de algo para deixar para seus filhos

Ter de encarar as parcelas de um financiamento em um momento de dificuldade financeira pode ser tão ruim quanto ter aluguel para pagar. Mas ter uma casa já quitada na maturidade traz estabilidade para a família. Isso porque, mesmo antes da aposentadoria, a empregabilidade cai, e a saúde para trabalhar a pleno vapor pode não ser mais a mesma. Ainda que a renda diminua, resta a segurança de se ter um teto.

Pesquisa do HSBC divulgada neste ano mostrou que o brasileiro se prepara muito mal para a aposentadoria e conta demais com os recursos da Previdência Social. Para piorar, os gastos com saúde na terceira idade se tornam ameaçadores. Não ter um imóvel próprio até lá complica demais a situação.

“Uma das grandes seguranças da aposentadoria é ter um imóvel próprio. Se você financia em 30 anos, o ideal é que o imóvel esteja quitado quando a aposentadoria começar. Aquele bem se torna parte do patrimônio da família e acaba ficando para os filhos, o que já é um conforto para os pais”, diz Luiz Krempel.

Em último caso, o imóvel pode ser vendido e trocado por um menor e mais barato, caso a família esteja desesperadamente precisando liberar recursos e cortar gastos.

Para Krempel, é difícil precisar a idade ideal para se comprar um imóvel, pois isso depende do estilo de vida e da carreira de cada um. Mas ele acredita que a hora certa de comprar seja quando a pessoa ou a família já tem alguma estabilidade na carreira e uma reserva de emergência, para não comprometer toda a poupança na transação.

Krempel admite ainda que na hora de planejar ter filhos é tentador querer encaminhar a compra da casa própria. Contudo, o especialista sugere ponderar bem a questão. “Da mesma forma que o aluguel é um risco, a prestação também é. Com todos os gastos que um filho pequeno gera, encarar um financiamento pode ficar muito pesado. O risco de perder o imóvel por falta de pagamento continua a existir. É preciso ter cuidados redobrados”, diz.

O planejador financeiro acrescenta que, caso venham mais filhos do que aqueles planejados inicialmente, o imóvel pode acabar ficando pequeno demais para a família.

Fonte: Exame.com